“La gentrificación disminuye considerablemente con una mayor oferta de vivienda asequible. Es importante que las políticas que se generen para su producción, incluyan al sector privado, para que la construcción sea atractiva, rentable, y así pueda promoverse de una manera más dinámica y acelerada”, propuso Luis Armando Díaz-Infante Chapa, secretario nacional de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) e integrante del XL Consejo Directivo del Colegio de Ingenieros Civiles de México (CICM), en la conferencia titulada “Análisis de la situación actual de la vivienda en México y sus perspectivas de desarrollo”, en el “Diálogo con ingenieros” realizado este lunes en las instalaciones del CICM.
“Se requiere más que construir muros y techos; se necesita una visión integral que vincule la seguridad con la accesibilidad, la eficiencia con la asequibilidad, y la resiliencia con la equidad social”, afirmó Mauricio Jessurun, presidente del XL Consejo Directivo del CICM en su mensaje inicial. “En un país como México, con gran diversidad territorial y alta vulnerabilidad sísmica, hidrometeorológica y social, las y los ingenieros civiles tenemos un papel decisivo en el diseño y ejecución de soluciones habitacionales que respondan a la realidad, que fortalezcan la vivienda rural, que regeneren el tejido urbano, que integren comunidades y que permitan a millones de personas tener no solo un lugar donde vivir, sino un hogar donde crecer, protegerse y construir futuro”, dijo.
Como referencia a la necesidad de vivienda en México, Luis Armando Díaz-Infante Chapa, expuso que, de 1995 al 2025, la población creció alrededor de 41 millones de personas, un aumento del 44.2% en dicho periodo, un crecimiento anual promedio del 1.24%, pasando de una tasa anual de crecimiento de 1.7% en 1995 a 0.8% en 2025. En ese mismo periodo de 1995-2025, la vivienda creció en más 17.2 millones de unidades, un crecimiento del 88.8% en el período 1995-2025, es decir, una tasa del 2.14% anual.
Sin embargo, precisó Díaz-Infante, aunque la tasa de crecimiento de las viviendas se registró por encima del poblacional, el rezago de vivienda sigue siendo mayor, por el cambio de la estructura familiar en México, al haber menos matrimonios, más divorcios y menos hijos, así como mayor expectativa de vida, más población económicamente activa y mayor población urbana. Lo anterior ha llevado a pasar de una densidad de población de 4.77 habitantes promedio por vivienda registrada en 1995, a una de 3.64 en 2025, con una tendencia para el 2035 de 2.75 personas por hogar, generando un mayor déficit de viviendas, advirtió.
El también integrante de la Academia de Ingeniería México, mencionó que actualmente, 8.9 millones de viviendas se encuentran en situación de rezago habitacional, es decir, requieren reparaciones, ampliaciones y/o mejoramientos; en 2025, se estima que se requerirán 2.8 millones de viviendas nuevas, y para 2030, calcula una necesidad acumulada de 6.6 millones de viviendas nuevas. Díaz-Infante identificó seis estados donde se concentra en 50% del rezago habitacional: Veracruz, Coahuila, Morelos, Oaxaca, Guerrero y Baja California.
A la problemática anterior, el ponente sumó las condiciones actuales para adquirir una vivienda, se privilegia la capacidad de pago y afiliación a los organismos nacionales de vivienda; hipotecas bancarias que requieren demostrar ingresos de 3 a 1 sobre el pago del crédito; mayor plusvalía en las ciudades que el incremento salarial; aumento esperado de la vivienda en renta de16% a 50% en los siguientes 20 años; además de que las personas requieren cada vez más flexibilidad para mudarse, por lo que se necesitan modelos innovadores de vivienda en renta con capacidad de reversión de la propiedad en las ciudades del país. A ello se suman las dificultades para desarrollar vivienda asequible, explicó Díaz-Infante, como el alto valor del suelo con infraestructura urbana adecuada, por lo que se desarrolla en zonas muy alejadas a los centros de trabajo.
Es por ello que el secretario general de la CMIC planteó reinventar esquemas hipotecarios y desarrollar instrumentos urbanos innovadores que fomenten la producción de más vivienda asequible en las ciudades, que no superen el 30% del ingreso familiar para que disminuya el fenómeno de la gentrificación. Entre las opciones planteadas están: la renta móvil, en la cual el trabajador se puede mudar tanto geográficamente, como del tamaño del hogar, mediante un mecanismo que acumule puntos por el pago de rentas que eventualmente darán derecho a la adquisición de la vivienda por reversión; para ello, se contaría con un instrumento denominado Fibravit, con las consideraciones de un fideicomiso de inversión en bienes raíces de vivienda incluyente para trabajadores, en donde los tenedores de los CPIs -sean inversionistas públicos y privados. Después de un periodo determinado, ceden los mismos a los inquilinos para que puedan adquirir la propiedad, a través del pago de sus rentas, en el lugar geográfico y el tamaño de la vivienda que decidan.
Por último, Luis Armando Díaz-Infante propuso: modificar los planes de ordenamiento territorial actuales de las grandes ciudades; generar polígonos o reservas de suelo a precios asequibles; definir estrategias de redensificación que sean atractivos para que participe el sector privado; simplificar trámites, dar facilidades administrativas y de incentivos para la producción de vivienda asequible y que reduzcan considerablemente los tiempos de obtención de permisos para estos proyectos; promover la movilidad sostenible; reducir la expansión urbana descontrolada; generar y diversificar esquemas para la adquisición de vivienda asequible en las grandes ciudades; apoyos económicos para vivienda nueva dirigida a sectores vulnerables; promover el fomento del ahorro previo y la inclusión financiera para los trabajadores no afiliados a los organismos nacionales de vivienda (ONAVIS).
En su intervención, el presidente de la CMIC delegación Ciudad de México, Ricardo González Lomelí, destacó que el fenómeno de la gentrificación ha intensificado el problema de acceso a vivienda asequible, debido al costo del suelo, especialmente en colonias como la Condesa, Roma o Hipódromo, donde el precio por metro cuadrado supera ampliamente la capacidad de financiamiento de programas como los del Infonavit. A esto se suma el problema de la autoconstrucción sin planeación técnica, el hacinamiento y el crecimiento urbano desordenado. Para contrarrestar esta situación, se propone aprovechar la redensificación urbana, regular el uso de plataformas digitales, fomentar esquemas de renta con opción a compra y crear un banco de suelo. También hizo un llamado a una planeación integral que incluya a gobierno, sociedad, academia y sectores técnicos, para evitar invasiones en zonas de reserva ecológica y garantizar un desarrollo urbano sostenible, con visión de futuro.
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