Obstáculos para escriturar un inmueble: qué revisar antes de comprar o vender

• La escrituración de un inmueble es el proceso mediante el cual el Notario formaliza la propiedad y la inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
• En la práctica pueden surgir diversos obstáculos que retrasan la escrituración.

Comprar o vender una propiedad es una de las decisiones más importantes que podemos tomar y aunque pensemos que la escrituración es solo “el paso final”, la realidad es que pueden surgir obstáculos que retrasen o incluso detengan la operación.

“En Kallify lo vemos todos los días: propiedades aparentemente listas para venderse que de pronto enfrentan un freno legal. Por eso, la revisión jurídica anticipada permite identificar obstáculos y definir los pasos necesarios antes de cerrar una compraventa”, comentó Diana Sandoval, Directora General de Kallify.

En una compraventa, la escrituración formaliza ante notario la transmisión de la propiedad. El proceso comprende la revisión de antecedentes del inmueble, la identidad y las facultades de quienes participan, así como el cumplimiento de los requisitos legales y fiscales aplicables. Posteriormente, se gestiona la inscripción del instrumento ante el Registro Público de la Propiedad.

Los obstáculos que conviene identificar desde el inicio

Kallify destaca seis situaciones que requieren atención antes de avanzar hacia la escrituración:

Problemas con la documentación

• Título de propiedad apócrifo o inválido. El título de propiedad es el documento que acredita legalmente quién es el dueño del inmueble. Si este documento es falso o no fue otorgado con las formalidades de escritura pública (contrato privado), al no encontrarse inscrito en el Registro Público de la Propiedad, no podrá llevarse a cabo la escrituración ante notario.
• Inconsistencias en datos personales o medidas del terreno. Errores en nombres mal escritos, apellidos, superficies, colindancias, datos diferentes a los del Registro Público o información incompleta pueden dificultar el trámite y deberán ser rectificados previamente.

Hipoteca que grava el inmueble

Cuando se inicia un proceso de escrituración, el Notario solicita al Registro Público de la Propiedad un documento denominado “Certificado de libertad de existencia o inexistencia de gravámenes, limitaciones de dominio o anotaciones preventivas único”, el cual informa si el inmueble está hipotecado, entre otras cosas.

• Que el crédito esté pagado, pero la hipoteca no se haya cancelado. En este caso, el Notario podrá realizar el trámite de cancelación e inscribirla con el testimonio de la escritura.
• Que el crédito no esté totalmente pagado y esté vigente. En este caso, puede destinarse una parte del precio del inmueble al pago del crédito. El Notario podrá preparar la cancelación de la hipoteca con base en una carta saldo la cual será firmada por el acreedor una vez que se haya cubierto el monto del préstamo, y otorgar la compraventa al mismo tiempo.

Adeudos y obligaciones fiscales

Antes de escriturar, el inmueble debe estar libre de deudas fiscales y administrativas.

• Adeudos de impuesto predial y agua. El adeudo de impuesto predial o de derechos por suministro de agua impide la escrituración hasta que se haga el pago.
• Servicios públicos. Algunos municipios exigen constancias de no adeudo de aportaciones de mejoras o de otros servicios públicos y regularmente se efectúan inspecciones a efecto de verificar los metros de construcción o las tomas de agua.
• Cuotas de administración y mantenimiento: Tratándose de inmuebles en condominio, deberá obtenerse de la administración de este una constancia de no adeudo de dichas cuotas.
• Impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI). El comprador debe cubrir este impuesto y su cálculo puede variar según la entidad.
• Impuesto sobre la renta (ISR): el vendedor causa este impuesto por el ingreso obtenido en la venta y deberá revisarse si es posible aplicar su exención y hasta por qué monto.

Irregularidades en el desarrollo inmobiliario

• Falta de permisos, licencias o manifestaciones de construcción en materia de desarrollo urbano. Si el desarrollo no cuenta con la documentación adecuada, las viviendas no pueden comercializarse en preventa y escriturarse hasta que todo se encuentre en regla.
• No entrega de áreas de donación o mitigación. Algunas entidades federativas o municipios, dependiendo del tipo y tamaño de la obra, exigen que el desarrollador realice donación de terreno para vialidades u otros servicios, construya obras en beneficio de la comunidad u otras semejantes para autorizar la obra.
• Problemas con la subdivisión, relotificación y fraccionamiento. Si el terreno no tiene el tratamiento correcto de desarrollo urbano y autorizaciones para el proyecto, no se pueden escriturar las unidades resultantes o lotes.

Conflictos de propiedad

• Juicios sucesorios sin concluir. Si el inmueble pertenece a una herencia no formalizada, no es posible realizar la escrituración.
• Copropiedad sin acuerdo. Cuando hay varios dueños, todos deben estar de acuerdo en la venta; de lo contrario, deberá forzarse la misma judicialmente.
• Usucapión en proceso (prescripción adquisitiva). Si alguien reclama la propiedad por posesión prolongada, se debe resolver antes de escriturar.
• Juicios de arrendamiento.
• Reivindicación por despojo u otros temas con acreedores (fiscales, hipotecarios, alimentarios, entre otros).

En este contexto, Kallify propone incorporar la dictaminación jurídica como una revisión anticipada que permita conocer las condiciones del inmueble y los pendientes que deben atenderse.

A través de su plataforma digital, compradores, propietarios y asesores pueden solicitar una dictaminación jurídica con el notario de su preferencia. Mediante la revisión documental y registral, el servicio permite identificar inconsistencias y recibir orientación sobre los pasos necesarios para atenderlas. La viabilidad de las soluciones y sus plazos dependen de cada caso.

“La dictaminación jurídica aporta información para planear una operación con mayor claridad. Al comprador le ayuda a evaluar su decisión; al propietario, a identificar pendientes; y al asesor, a anticipar obstáculos antes de avanzar hacia la firma”, señaló Diana Sandoval.

“Kallify es la primera Proptech Legaltech que te permite solicitar una dictaminación jurídica de forma digital y, en caso de que la propiedad presente una irregularidad o problema, recibirás la asesoría jurídica necesaria para resolverlo”, concluyó.

Para más información, visita www.kallify.com